L'Habitat Outre-Mer | REGIONS ET PAYS D'OUTRE-MER : QUELQUES INDICATEURS |
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Sources : INSEE, Ministère de l'outre-mer, L'UNION SOCIALE POUR L'HABITAT, Rapports Annuels de l'IEDOM, Rapport "Le logement outre-mer" Conseil Economique et Social (2004)...
Avertissement : ces données proviennent de diverses sources et concernent des années de référence différentes. L'actualité de la politique sociale du logement reste marquée ces dernières années par une baisse significative de la construction, un net recul de la production de logements sociaux et la persistance de l'habitat insalubre. Face à des besoins estimés à 120 000 logements (source : Rapport sur le logement outre-mer - C.E.S.2005), les opérateurs sociaux sont confrontés à de multiples freins. Ces freins sont liés à la fois aux conditions et moyens de financement du logement mais aussi à des contraintes en matière d'offre de terrrains constructibles à des prix compatibles avec le taux d'effort des ménages modestes. 1. Relancer la construction de logements sociaux
Sur ces cinq dernières années, la livraison de logements aura été divisée par deux avec la persistance d'un habitat indigne préoccupant. Cette baisse est particulièrement notable pour les départements outre-mer.
Production totale de logements dans les DOM entre 2000 et 2007
Ces trois dernières années, le nombre de logements réalisés avec un financement de l'Etat a subi une baisse de 30%.
Evolution du nombre de logements réalisés grâce aux financements de l'Etat entre 2005 et 2007
- Le foncier reste le principal frein en amont des opérations de logement. Malgré la récente participation à l'aménagement des quartiers (PAQ) qui contribue à une meilleure prise en compte des surcoûts fonciers pour le logement social, l'insuffisance des terrains constructibles à des prix compatibles avec les conditions de financement nécessite un véritable plan d'urgence dans le domaine du foncier.
- Les coûts de la construction accusent ces trois dernières années une hausse importante. Il a été ainsi observé une évolution annuelle moyenne des coûts de la construction de 5 à 6 % sur de nombreuses opérations avec le développement d'appels d'offres infructueux. - Enfin, les paramètres retenus pour le financement du logement social dans les DOM ne tiennent pas suffisamment compte de la taille et de la complexité des opérations. Ainsi, une petite opération de quelques logements située en centre-ville est financée de la même manière qu'une opération péri-urbaine de plusieurs centaines de logements. Aussi, dans le champ de la construction et du financement du logement social outre-mer, il est indispensable de : - Mieux prendre en compte les surcoûts fonciers et ceux de la construction des programmes de logement social. L'engagement de mise à disposition des terrains de l'Etat doit être par ailleurs un facteur de détente foncière pour le logement social. - Engager une adaptation des paramètres et des conditions de financement du logement social afin de mieux tenir compte de la taille, de la complexité et de la localistation des programmes. Ceci permettra de mieux inscrire les aides de l'Etat dans une politique de reconquête des centre-villes et centre-bourgs. - Etudier la faisabilité d'un produit d'accession sociale pour assurer la diversité de l'offre d'habitat. A ce titre, il est indispensable d'engager une évaluation de la défiscalisation dans le secteur du logement. - Engager un ambitieux plan de lutte contre contre l'habitat indigne encore trop souvent présent dans les Régions et les Pays d'outre-mer. A ce sujet, le récent rapport du Député-Maire de Fort de France, Serge LETCHIMY, fait des propositions particulièrement intéressantes.
2. Assurer la perennite du secteur du logement social et prevenir les risques de déséquilibre de gestion du patrimoine
- Les collectivités d'Outre-Mer n'ont pas toujours la capacité de garantir les prêts au logement social au regard de leur endettement et des difficultés financières auxquelles elles sont confrontées. Dans certaines régions d'outre-mer, l'absence de garantie des collectivités contraint les organismes à mobiliser la garantie CGLLS. Les ratios prudentiels de la CGLLS, lorsqu'elle est appelée à garantir, fixent un système de plafonds contraignant et coûteux pour la pérennité de la politique sociale du logement en Outre-Mer.
- La fiscalité, et notamment le poids de la TFPB et celui de la TEOM, constitue une grave menace sur l'équilibre d'exploitation du parc social. Sur certains groupes immobiliers sociaux la seule TFPB peut représenter jusqu'à l'équivalent de cinq mois de loyers.
- Les projets de rénovation urbaine outre-mer s'inscrivent dans des réalités et une histoire urbaine particulière, propres à ces territoires. L'adaptation des actions de rénovation urbaine des projets soutenus par l'ANRU est indispensable afin de mieux lier le développement de ces territoires aux enjeux locaux de cohésion territoriale. Si l'habitat constitue un défi majeur dans ces projets, les besoins de logements sur l'ensemble de ces territoires doit rester une priorité.
3. Pour un plan d'action et de prévention des risques naturels Les organismes d'HLM sont encadrés par une règlementation de la construction assurant des règles de qualité et de sécurité (permis de construire, localisation des groupes, réglementation de l'Etat ...). Cependant, les opérations de réhabilitation du parc social ancien doivent mieux s'inscrire dans un plan de confortation des ouvrages face aux risques naturels en général et sismiques en particulier. - Engager un plan pluriannuel de confortation du parc de logement social, identifié par zones d'habitat, associant l'Etat, les collectivités et les maîtres d'ouvrages sociaux, avec le concours des Fonds structurels européens. |
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