1.La LBU doit rester le socle du financement du logement locatif social et très social et ses paramètres actualisés et adaptés. La défiscalisation doit être un complément pour produire plus dans l'intermédiaire et l'accession et non pas en substitution des crédits de la LBU.
2.La relance du logement social passe aussi par le fonctionnement de l'ensemble de la chaîne : locatif social et très social, intermédiaire, accession, libre, amélioration... sous peine de reporter sur le logement social l'ampleur des besoins et affaiblir l'offre de l'appareil productif local (effet baisses activité et emploi).
3.La production d'une offre intermédiaire et d'accession sociale doit être préservée, voire amplifiée. De ce point de vue la défiscalisation de la résidence principale des particuliers et le maintien d'une production dans le champ de l'intermédiaire pour favoriser les parcours résidentiels devraient être préservés.
4.Les règles de montage en défiscalisation proposées dans le projet de loi doivent faire l'objet d'une adaptation sécurisée au plan juridique et fiscal et tenir compte des réalités des marchés du logement dans chacun des territoires.
II - LA PRIORITE EST A LA RELANCE DE LA CONSTRUCTION
1.S'agissant de la LBU :
L'USH se félicite du principe de son maintien en volume et de l'engagement de l'Etat d'une programmation financière pluriannuelle dès 2009 dans le cadre de la LOLF. Cependant une baisse sensible en crédits de paiements est à déplorer pour 2011.
La relance de la construction est la priorité à court terme et pose la question de l'actualisation des paramètres de financement du logement locatif social et des modalités techniques d'arbitrage des décisions de financement des opérations cumulant LBU et défiscalisation (cf. circulaire du Ministère de l'Outre-mer du 1er juin 2010).
Enfin, concernant le reparamétrage de la LBU, l'USH rappelle que la proposition de déconnexion "Assiette" et "Loyer plafond "doit faire l'objet d'une expertise commune préalable, la variable loyer constituant en effet une dimension importante des conditions d'équilibre et de gestion du patrimoine dans la durée. Les hypothèses de la nouvelle formule posent problème sur plusieurs points : le coefficient de structure déterminé ne tient pas suffisamment compte des caractéristiques du produit physique DOM (présence d'une loggia aux Antilles-Guyane et d'une varangue à la Réunion), les loyers sont établis à la surface corrigée et non à la surface utile avec un financement à la surface finançable, et enfin les garages ne semblent pas compris dans le loyer plafond proposé.
2.La défiscalisation dans le secteur du logement
La réorientation de la défiscalisation vers le logement social sont des mesures qui auront pour effet mécanique de modifier durablement le fonctionnement des marchés locaux de l'habitat.
Aussi, l'USH propose de favoriser, en l'encadrant, une production de logements de gamme intermédiaire et d'accession sociale.
Afin de remettre en perspective la production locative sociale et très sociale il conviendrait de :
→Ne pas contraindre la mixité des sources de financement LBU et défiscalisation dans une même opération LLS.
→Relever les prix de référence des opérateurs à au moins 1 800 Euros/m2 de SF avec un taux de défiscalisation de 65% et porter le montant soumis à l'agrément à 20 Millions d'Euros.
→Adopter une réelle souplesse pour les décisions d'agrément (déconcentration) y compris, et si nécessaire, avec fléchage préalable de la dépense fiscale pour les organismes de logement social.
→Etablir une assiette de défiscalisation reprenant l'ensemble des dépenses éligibles aux opérations conduites au titre de la LBU ainsi que les coûts d'intermédiation (ingénierie, frais de montage, assurances, gestion de la SCI,...) dans le cadre d'un dossier d'instruction unique.
Pour les opérateurs de logement social, le dispositif prévu par le projet de loi reste trop général, peu sécurisé au plan juridique et fiscal, et ne tient pas clairement compte de la contrainte réglementaire des loyers plafonds du logement social qui reste l'obligation de résultat du bailleur dans la durée, durant et au-delà de la période de défiscalisation.
Aussi, est-il proposé de :
→Mettre en place une démarche d'évaluation des conditions et modalités de mise en œuvre (sécurité juridique et fiscale) des opérations de logement social en défiscalisation en 2009 et 2010 pour leur maîtrise à terme par les opérateurs sociaux. Ces dernières doivent pouvoir faire l'objet d'une expérimentation en partenariat avec l'Etat et les collectivités avant toute généralisation.
→Pour la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française une adaptation des mesures du projet de loi doit être recherchée en lien avec les opérateurs et les partenaires locaux concernés afin de maintenir, voire améliorer, le dispositif actuel.
3.Favoriser les parcours résidentiels et la mixité des villes et des quartiers
L'ampleur des besoins de logements en outre-mer, l'urgence de la relance du locatif social et très social, le développement d'une offre intermédiaire et d'accession sociale, rend indispensable une grande souplesse des textes à venir. L'un des freins désormais bien identifié porte sur l'inflation de dispositions réglementaires et techniques de ces dernières années rendant bien plus difficile encore la production de logements dans un contexte économique difficile.
La question de la mixité doit s'entendre à l'échelle d'un quartier ou d'une commune, et donc d'équilibre spatial entre logement locatif social, logement intermédiaire, accession à la propriété et non pas mécaniquement à l'échelle de la cage d'escalier ou de l'immeuble, ou en mixant des sources et modalités de financement différents.
Les organismes d'HLM réaffirment leur mobilisation pour une démarche de diversité des statuts d'occupation, et leur volonté de diversifier leur offre en locatif, intermédiaire (PLS et notamment en défiscalisation) et en accession sociale à la propriété avec un assouplissement des conditions de mise en œuvre du PSLA et d'un produit d'accession sociale DOM.
